guia de compra de casa
Tudo o que precisa para tornar este grande investimento mais fácil e eficaz.
Como escolher a casa a investir?
Escolher a casa ideal é uma das partes mais complexas do processo, mas é também a mais importante. É esta escolha que vai fazer parte do seu futuro, das suas futuras memórias e vivências, suas e dos seus. Todos os detalhes podem ser relevantes e são vários os fatores que influenciam esta decisão.
Para facilitar o processo, uma boa sugestão é começar por fazer uma lista como a apresentada, incluindo alguns destes aspetos e outros que ache relevantes para si. É importante realizar uma análise comparativa de zonas, considerando essa mesma lista, de modo a concluir que localização melhor satisfaz as suas necessidades e cumpre os seus requisitos.
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A localizaçãoPor vezes, uma boa localização pode ser tudo. Não só valoriza o seu imóvel, como melhora a sua vida, de acordo com os seus gostos e preferências.
Em primeiro lugar, é indispensável uma análise da oferta e condições relevantes na área envolvente:
• transportes;
• estacionamento público;
• trânsito;
• serviços essenciais (supermercados, farmácias, hospitais);
• restauração;
• distância dos locais de rotina (emprego, escolas);
• vizinhança;
• segurança da zona;
• poluição e ruído. -
O futuroNão se esqueça de investigar o futuro da zona, pois uma pequena mudança pode acabar por ter uma grande influência. Solicite o Plano de Urbanização e o Plano Diretor, junto da Câmara Municipal, e verifique se algum dos planos influencia as atuais características do seu imóvel (acesso, vista, construção de estradas, parqueamento, etc.).
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A casaPara além do número de divisões e quais as divisões que necessita na sua habitação, há certos aspetos a considerar que podem não parecer tão evidentes, tanto relacionados com o interior como com o exterior da casa. Verifique as suas condições:
• acessos à garagem;
• segurança em termos de facilidade de assalto;
• canalizações;
• humidade;
• equipamento;
• área bruta versus área útil, considerando o crescimento da família e os planos a longo prazo;
• condomínio (valor mensal, zonas comuns, etc.);
• construção (materiais utilizados, instalações, canalizações, etc.);
• eficiência energética;
• exposição à luz solar;
• últimos pisos e rés do chão (andares mais propícios a infiltrações).Se for uma casa já habitada, verifique:
• direitos de preferência (câmara municipal, herdeiros, inquilinos);
• estado de conservação;
• canalizações;
• autorização para obras;
• obras que vão ser um custo extra. -
Solução de crédito adequadaTal como a escolha da casa é importante, a escolha do Banco também o é, o que nos leva ao próximo grande passo. Deve estudar com atenção as propostas de financiamento disponíveis em cada banco e adequadas às suas condições de crédito. Que aspetos comparar para tomar a melhor decisão?
• tipologia do crédito;
• taxas e spreads – TAN/TAEG;
• prazos e LTV (montante máximo de financiamento);
• comissões associadas (impostos);
• seguros;
• tipos de prestações e amortizações;
• garantia e fiador.
Conheça os conceitos
Tipologia de crédito
Existem vários tipos de créditos para diferentes finalidades, as quais levam a diferentes condições de oferta também. Os principais tipos são: habitação própria permanente, habitação secundária, habitação para arrendamento, terreno para construção de habitação própria, garagem, arrecadação, terrenos sem crédito habitação, adiantamento e outro crédito hipotecário.
Taxa de juro fixa
Se procura estabilidade e segurança, esta taxa fixa permite-lhe ter uma prestação sempre igual ao longo do empréstimo ou ao longo do prazo que definir. Saberá sempre que valor irá pagar, não estando dependente das oscilações do mercado.
Taxa de juro variável
A taxa variável tem como vantagem permitir ter uma prestação inicial inferior à taxa fixa. Ao escolher esta taxa sabe que a sua prestação vai variar ao longo do prazo, consoante o indexante. Em regra, utiliza-se a Euribor a 12 meses, quer isto dizer que de 12 em 12 meses a sua prestação é revista e que por vezes pode ser mais baixa e outras vezes poderá ser mais elevada.
Taxa de juro mista
A taxa mista permite-lhe iniciar o seu empréstimo com taxa fixa (a 2, 3, 4, 5, 10, 15, 20, 25 ou 30 anos) onde pagará sempre o mesmo valor de prestação, e depois ter o seu empréstimo indexado à taxa variável. Neste caso, a sua prestação vai ser revista ao longo do prazo remanescente, aumentará ou diminuirá conforme as taxas estejam a ser praticadas no mercado nesse momento.
Spread
Componente da taxa de juro definido pelo Banco, variando em função do valor do financiamento (em proporção com o valor do imóvel), do tipo de crédito e das condições e características do cliente.
TAN (taxa de juro anual nominal)
Ao somar o spread com o indexante, obtém-se a TAN, que é cobrada mensalmente nas prestações e é uma percentagem do montante de crédito, não incluindo despesas ou impostos.
TAEG (taxa anual efetiva global)
O custo efetivo do empréstimo tem em conta um conjunto de despesas inerentes ao empréstimo à habitação e é traduzido pela TAEG. Esta taxa reflete a periodicidade dos pagamentos e todos os encargos recorrentes do empréstimo, nomeadamente o reembolso do capital, os juros remuneratórios, e as comissões e despesas relacionadas com o crédito.
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As soluções são muitas e vai encontrar a que se adapta a si. Calcule quanto pode pagar de prestação, simule, grave e submeta quando quiser.
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Saiba de imediato se pode avançar com o seu pedido de crédito, e obtenha o comprovativo.
Submeta o pedido
Submeta o seu pedido de crédito online e os documentos necessários ao processo.
Fazer Escritura
Acompanhe online o estado do processo. Apenas terá de se deslocar ao balcão para a escritura.
Fases do processo
Principais custos associados
Documentação necessária
Documentação obrigatória:
• certidão predial online;
• caderneta predial ou modelo 1;
• licença de utilização ou, em alternativa escritura anterior onde conste a LU, certidão camarária a indicar a LU ou sua isenção, certidão predial onde conste a LU averbada;
• certificado energético (definitivo);
• documentos de identificação de todos os intervenientes (cartão de cidadão, passaporte, NIFs, procurações, certidões comerciais, atas, etc.).
Documentação eventual:
• ficha técnica de habitação (caso LU posterior a 30 de março de 2004);
• certidão de infra-estruturas (caso exista loteamento e se trate da primeiravenda do imóvel após a sua conclusão);
• direitos de preferência do estado, da cooperativa, dos confinantes, do arrendatário, do proprietário do solo;
• assentos de nascimento (dos proprietários do imóvel e caso tenha ocorrido alteração do estado civil após o registo de aquisição);
• assento de casamento (dos proprietários o imóvel caso tenha havido algum casamento após o registo de aquisição);
• certidão de aumento de compartes (caso se trate de prédio rústico/misto e haja aumento do número de proprietário);
• certidão toponímica (caso a morada não corresponda entre a CPU e CRP);
• distrate (entregue no ato) ou swift (solicitado ao DMO).
Encargos e obrigações Fiscais e Legais
IMT - Imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis
• Liquidado na repartição de finanças antes da escritura;
• Calculado a uma taxa que pode variar entre 0% e 6%, em função do respetivo município, taxa que incidirá sobre o maior dos valores:
- valor referido no contrato;
- valor patrimonial tributário do imóvel.
IMI - Imposto municipal sobre imóveis
• Taxa anual que incide sobre o maior dos valores anteriormente definidos para efeitos do IMT;
• Taxa que varia de acordo com o tipo de prédios:
- prédios rústicos: 0,80%;
- prédios urbanos: 0,30% a 0,50%;
• Desde 1 de janeiro de 2012 que existe um período único de isenção de IMI de 3 anos, para prédios urbanos cujo valor patrimonial tributável não exceda €125.000 e seja destinado à habitação própria e permanente (rendimento coletável para efeitos de IRS não pode ser superior a €153.300).
Imposto do selo
• A transmissão de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,80%, sobre o preço de transação do imóvel constante da escritura, independentemente de o imóvel ser adquirido por compra e venda, doação ou herança.
Emolumentos com notariado e registo
• No momento do pedido de registos provisórios na conservatória do registo predial, são pagos emolumentos de registo pela aquisição e pela hipoteca;
• Na celebração da escritura, são pagos emolumentos notariais pela aquisição e pelo crédito com hipoteca.
Mais-valias / Venda de imóveis
• Há três aspetos a considerar no cálculo das mais-valias em caso de venda do imóvel:
- valor de venda que corresponde ao valor de compra multiplicado pelo coeficiente de desvalorização;
- encargos necessários à venda e compra;
- encargos com a valorização (nos últimos 5 anos).
Direiros Preferênciais sobre Imóveis - Lei 89/2021
Esta legislação trata da implementação de um procedimento no âmbito da formalização da contratação de crédito hipotecário associado a compra e venda e dação em pagamento:
- Deve passar a ser exigido aos clientes, compradores de imóveis destinados a habitação, a apresentação ao Banco de comprovativo de anúncio publicado em www.predialonline.pt | Casa Pronta, para o exercício do direito legal de preferência quando o imóvel sujeito a transmissão onerosa se situe:
a) Numa zona de pressão urbanística, delimitada com fundamento na falta ou desadequação da oferta, nos termos previstos no artigo 2.º-A do DL n.º 159/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual;
b) Em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação com fundamento na falta ou desadequação da oferta.
O comprovativo de anúncio publicado em www.predialonline.pt | Casa Pronta poderá ser substituído pelo envio ao Banco do código de acesso que for disponibilizado ao requerente para acesso à plataforma da Casa Pronta. O anúncio pode ser apresentado por qualquer pessoa (comprador, vendedor, empresa de mediação imobiliária, advogado, notário, solicitador) ou por qualquer cidadão, titular de cartão de cidadão, mediante o custo de 15€ a suportar pelo requerente.
Caso destes processos de contratação de crédito hipotecário não conste o comprovativo do anúncio publicado, a formalização da contratação deverá ser recusada até que o comprovativo do anúncio seja apresentado ao Banco.
Benefícios / Vantagens de comprar casa
• Construção de património uma vez que à medida que paga prestações, amortiza a dívida, no fim tem uma casa;
• Potencial de investimento;
• Estabilidade - uma vez que tenha família, planeie criar uma ou viva sozinho, o crédito de habitação permite a estabilidade de ter um imóvel seu, apenas pagando prestações constantes, o que facilita a gestão do orçamento pessoal e/ou familiar;
• Valorização a longo prazo – uma vez que a habitação tem potencial para valorizar ao longo do tempo.
Mas antes de embarcar neste investimento, deve:
• constituir uma poupança para a entrada da casa;
• estudar o mercado e ter atenção às suas rápidas variações;
• ter em atenção a taxa de esforço que é a percentagem do rendimento total líquido do agregado familiar destinado ao pagamento das prestações de créditos contraídos).
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